优客工厂：不依赖租金，商学院、投资营收将占六成

 

       在第二届城市更新论坛上，中企哥见到了优客工厂创始人毛大庆，他详解了优客工厂的盈利模式，透露未来租金收入占比将会继续降低，投资、商学院盈利占比将超过六成，增值服务的比重将进一步提高。

 

       “总营业收入中，桌子（租金）最多40%，60%来自社区培训教育。”毛大庆表示，优客工厂将成立商学院，与清华大学合作开发课程。明年还将携手硅谷大学英雄学院，引入硅谷创业课程。另一个盈利模式是，优客工厂已设立社区创业引导基金，将对行内企业进行投资，而普通的孵化器通常没有这个能力。此外，优客工厂还会推出IT增值服务，针对创业者提供移动端工具。

 

       大数据也是一片有利可图的蓝海。优客工厂的大数据团队将通过数据仓库、线上线下整合、会员画像，形成完整的价值链，未来会做企业征信体系、服务平台、社交平台、会员平台等。

 

       毛大庆认为，联合办公至少可以提高空间使用效率一倍。从几乎废置的地下超市改建而来的优客工厂阳光100旗舰店，一共1万平方米，一张桌子7平方米，可解决1170多个工位，还有24个大小会议室，1个剧场，两个路演大厅。如果还原到写字楼，至少需要2.27万平方米。优客工厂的会议室都要先上提前一天预订，饱和率达120%，会议室根据大小、开会时长价格不一，迫使企业提高管理效率。 

 

       在这个小型生态圈中，多种形态的社交在蔓延生长，刺激新的创业需求。例如，自发组建的滑雪社区、跑步社区、自行车社区等，这些项目也不愁找不到用户。

 

       毛大庆说，优客工厂开业至今，在北京已有阳光100、FESCO等5个项目，其中阳光100旗舰店容纳了176家创业公司，涉及40多个种类。

 

       如果把优客工厂比作做线下的阿里巴巴，而优客工厂的每家创业公司都比淘宝店大1000倍。在毛大庆看来，在北京有15个项目，在全国14个城市布局的优客工厂，如果转移到线上，将会形成巨大的企业网络，流量可观。

 

       值得注意的是，小微企业的增长强劲。《2014年全国市场主体发展分析报告》显示，2014年，中国新增有效法人主体367万。新注册企业类型增速最快的当属第三产业，而科研技术服务类和IT服务类企业带来的增速尤为迅速，带来了对创业空间的持续性需求。今年1－10月，中国新注册企业为512万，今年全年可能突破600万。毛大庆预计，未来十年，小微企业会成为中国经济舞台的主角，联合办公、联合社区、联合居住，还有联合教育等业务将会蓬勃发展。

 

       毛大庆认为，创业服务业、孵化服务业会演变成新的社会服务行业，从传统房地产脱胎升级，更专更精。与之相对应的，优客工厂需要一支精悍的团队，而优客工厂的后台支撑系统、管理体系都是按照酒店管理来做的，团队三分之一的人员来自酒店管理、航空服务业。

 

       WeWork创始人Adam曾告诉毛大庆，WeWork就是要做社区，推动人与人、人与企业、企业与企业的链接，他对此深表认同。“我们希望做成云服务品牌。当你进入办公室，各种服务触手可及，从B2B变成B2C的服务。”

 

       为了学习WeWork模式，毛大庆曾经多次奔赴美国、以色列。他发现，美国2700多万家企业中，99%是小微企业，Airbnb虽然坐拥279亿美元估值，团队也只有四五十人。以色列的高净值科技公司也大都是小微企业，为什么它们能长期保持紧凑形态？他通过研究认为，这是因为这些公司长时间待在各种创业加速器、孵化器，利用空间再造、全要素整合、导师创业辅导培训，从而能够轻装上阵。这种小而强的独角兽公司令他印象深刻。

 

       按照毛大庆的设想，优客工厂要被打造成全要素企业孵化平台，小微企业成长的加速器。现在与优客工厂签约的服务机构已经有110多个，业务除了法律、金融、人力之外，还包括办护照、找幼儿园、看病挂号，甚至还能出租CFO。他最近正和滴滴打车CEO程维商量，把打车和出行服务引入众创空间。优客工厂越来越像一个保姆，“让企业专心做业务，不做后台”。