中国制造业升级 工业地产格局分析

       “制造业升级，智慧制造，是政府在‘中国制造2025’中提出的重点战略。受益于经济转型CBD溢出效应和基础建设的不断完善，高品质的商务园区和综合性产业园区在未来5年将会受到越来越多的关注。中国政府不断调整产业政策的方向，鼓励产业升级。同时，中国因其拥有的难以复制的产业集群及快速增长的消费需求，正日益成为“亚洲工厂”的供应链核心。
 

       制造业的这轮升级浪潮正为中国工业地产市场格局带来深远的影响。
 

       制造业升级，低端制造产业外迁造成大量原有厂房空置，这些位置优越的厂房补充了工业用地的不足，为市场提供“腾笼换鸟”产业升级机会。但制造业的不断升级也对当前的工业物业标准及设施配套提出了更新更高的要求，也就需要更高端、更专业的工业地产服务平台。

 

       其次，政府对制造业投资的相关政策导向开始由单纯的“保量”转为“保质保量”。再者，制造业的不断升级亦对当前的工业物业标准及设施配套提出了更新更高的要求。最后，“亚洲工厂”的核心位置将令中国及东南亚国家间贸易往来更为密切，这将对东亚的未来物流格局产生重大影响。
 

       近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的的产业地产开始逐渐升温，全国排名前20名的房地产企业，也有一半已经涉足产业地产。
 

       虽然产业地产火爆，但在业绩排名的前十位中均没有传统地产的名字。然而，与传统地产是小客户，大客群不同，产业地产的特性是小客群，大客户，两种思维、两种模式，加之产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大，所以，大部分沿用传统地产企业思维转型产业地产后业绩并不尽如人意，但在产业地产的物流、工业等细分领域却频频爆出行业黑马。
 

       制造业升级发展将推动工业物业高标准化及需求多元化。此轮制造业升级将不仅表现为行业智能化水平及制造效率的提升，亦将体现为如服务、体验环节前置等形式的产业线条延伸。前者将对现有工业物业在承重、结构、防尘等硬件条件方面提出更高的要求，后者则将催生对诸如试驾中心、体验中心等新的物业形态的需求。
 

        据国际劳工组织《2014~2015全球工资报告》显示，2013年亚洲实际工资增长为6%，东欧和中亚地区接近6%，而拉丁美洲和加勒比地区则不到1%。G20中的新兴经济体实际工资增长率从2012年的6.7%放缓到2013年的5.9%。该报告还显示，受规模庞大和较高的实际工资增长率影响，中国在全球工资增长中占较大比重：若剔除中国样本，全球实际工资增长几乎减半，2013年增幅将从2.0%降到1.1%，2012年将从2.2%降到1.3%。
 

       在上述环境下，自2010年起，低端制造业由中国向东南亚外迁便日益成为诸多外资企业的选择，且此趋势在最近几年有愈演愈烈之势。鉴于利润空间不断被压缩，中国本土的低端制造企业亦开始做出类似选择：在2013年左右，作为中国制造业聚集地之一的浙江省即有成衣及制鞋等多个本土企业已将生产制造基地外迁至东南亚国家或正考虑将生产制造环节外包。

 

       当前中国的竞争优势已从低工资向高生产率转型，说明中国的竞争优势已从以往的劳动力密集型产业，如成衣制造，向更高附加值的产业转移，如通信设备及汽车制造等。伴随着中国消费市场的飞速发展，“中国制造”拥有较强的地缘优势。综上，我们认为中国在未来一定时期内仍将是多个制造门类综合考虑的最优选择，工业地产未来发展前景可期。