融创中国的扩张逻辑

 

       11月8日，融创通过入股，成为美联地产旗下的武汉塔子湖置业控股股东。目前，相关工商变更手续已完成。该公司其中一个项目易名为融创公园壹号，由多幅地块组成，产品包括住宅、写字楼、公寓、商业购物中心等。

 

       8月31日，天朗控股集团发表一份说明称，天朗控股集团与融创中国仅就西安区域的地产开发建立战略合作关系。天朗与融创将共同出资组建西安平台公司，其中由融创出资80%，天朗出资20%。未来新开发项目可以融创56%、天朗44%的持股比例进行合作开发。

 

       天朗控股集团将出让西安2个在建项目股权予平台公司，并以此作为房地产开发主体打造西安在建项目；同时，天朗控股集团西安的待建项目和土地储备项目也将纳入平台公司，由双方共同合作开发；天朗控股集团还将济南、南京、成都共3个房地产住宅项目转让给融创。

 

       至此，融创已经进入全国6大区域13个城市涉及93个项目，融创平均每个城市年销售额超过70亿元。截至2015年6月30日，融创在全国项目销售均价达2万元每平方米，土地储备达到2800万平方米，能为未来提供超过4000亿元销售额，其中一二线城市土地储备占到90%。

 

        由于曾饱受急速扩张之苦，自创办融创中国以来，孙宏斌一直坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略。早在2010年10月上市之初孙宏斌就曾表示，“把地买错了才是未来市场最大的风险。”彼时，孙宏斌向投资者承诺，上市后的融创中国不会考虑向全国扩张，而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区域。只有时机相当成熟，确为区位良好的地块才会考虑去拿。

 

       此后五年间，除了通过并购绿城进入上海以外，融创中国在城市布局方面一直保守。孙宏斌的逻辑是，“在这些城市选择市中心或成熟城区的土地，会使我们在市场波动时受到的影响减少到最小、抗风险能力强，同时也吻合公司高端精品战略定位。”

 

       但今年以来，融创中国共计新进入武汉、南京、成都、西安4座城市。

 

       融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞称，融创中国并不会进入所有的二线城市，而会在其中挑选核心城市和好的省会城市。当前已经决定进入的城市均是融创研究很长时间才决定的。如果项目不好融创一定不会冒进，也不会为了进某个城市而拿高价地，如果财务核算达不到要求就会放弃。

 

       “武汉我们观察了两年多，看了很多项目，也谈了很多项目，今年终于能够进入；上海区域公司进入南京前也是看了很久，今年进入的4座城市都是合作开发。”

 

       马志霞认为，一个企业的战略应该匹配其能力。融创中国不会选择去很多城市，这样会分散企业管理能力。今年进入的4个新城市是采用以成熟的区域公司进入的方式。比如，天津区域公司进入西安，北京区域公司管理济南，重庆区域公司管理成都等。目前房地产行业集中度越来越大，最重要的要素仍然是专业。

 

        马志霞称，融创中国进入新城市的方法，一是定位精准，二是坚持本地化。比如，融创选择进入武汉的评判标准是，人口、高校、产业基础等方面。截至2014年末，常住人口1034万，流动人口约200万，武汉稳居中部第一人口红利水平。对比全国GDP前10名城市，武汉住宅市场销售规模大、供求关系好、市场稳定、政策风险抵御力强。从成交量上，武汉是全国2014年销量最高的城市，排名前十的开发商市场份额占到整体市场的34%。

 

       由于各个城市客户需求不同，进入新城市也必须坚持本地化。马志霞认为，高端项目如果依靠复制一定会出问题。而融创中国可以做到不复制本地化，这一方面是得益于融创中国“区域聚焦”的战略，另一方面是管理体系比较成熟。